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    房地產借殼上市案例研究緒論

    時間:2017-01-16 來源:未知 作者:陳賽楠 本文字數:4366字
    本篇論文快速導航:
    題目:房地產融資中借殼上市問題探析
    第一章:房地產借殼上市案例研究緒論
    第二章:企業并購與借殼上市理論
    第三章:綠地集團借殼上市案例概況
    第四章:綠地集團海外上市優勢與風險
    結論/參考文獻:綠地集團借殼上市困境研究結論與參考文獻
      第 1 章 緒論
      
      1.1 研究背景
      
      從人類開始穴居以來,房屋便成為人類的生存最低標準。發展到現代,房屋的交易不只形成了一個大規模的產業,還成為了宏觀經濟發展的指示器。同時帶動了多個相關行業迅猛發展,例如郵電業、建筑業、煤炭供給行業、建材銷售業、交通運輸業、金融行業和服務行業等。
      
      1.1.1 國內房地產現狀
      
      隨著時代發展和進步。房屋從生存最低標準,變成了財產。20 世紀 90 年代中國實行了住房制度的改革。人們從十幾個人擠一套房,變成幾個人住一套房。逐漸的變成了一個人擁有幾套房。在一部分人眼中,房屋也從生存最低標準,變成了彰顯財富和投資的工具。隨著供需關系對于市場的調整,中國房市一度變的火熱,有著代替現在核心產業的趨勢。2011 年 10 月,受到美國次貸危機的影響,全中國 70 余個大中城市房價環比漲幅近年來首次下跌。“房熱”開始冷卻。大多數購房者開始持觀望態度,與此同時房地產投資增速也開始減緩。2014 年我國國內 GDP 增加速度減緩。房地產作為經濟的半主力軍,背負著沉重的負擔。有專家統計,2015 年是我國人口結構的拐點。雖然有著“二孩政策”的調整,但中長期剛需人口會逐漸下降。面對著庫存過高,供需不平,以及各種政策對于房地產的壓制,如果需要繼續生存和發展,必須擁有強大的融資能力,才能脫離困境,持續發展。
      
      1.國內房地產市場現狀
      
      房地產是開發,建設,銷售等多種產業的結合。比其它產業更加復雜,也難以預測和控制。由于房地產業更加快速也更加深入的發展,也隨之出現了一些令人十分堪憂的現狀。具體表現為以下幾點:
      
      (1)房地產投資和開發的規模逐漸減少。在過去的十年間,我國房地產成為了固定資產業的暴利,投資增幅比其它固定資產投資明顯快了許多,經歷了我國房地產飛速發展的“黃金十年”.于是,很多傳統的工業和企業紛紛投身其中。許多投資人開始大量購買和囤積,贏取大量的利潤,房屋空置。房地產業出現了極大的虛漲。隨著人們的價值和消費觀念的改變,消費也開始變得理性。“越貴越搶”的情況開始改變,隨著房地產市場的萎靡,對于房地產的投資也開始減緩,開發和投資規模也同樣在慢慢的萎靡。
      
      (2)世界金融危機對房地產業的影響。由于華爾街的一些投機者鉆制度空子,從2006 年開始,美國的經濟就受到次貸危機的影響,到了 2008 年,次貸危機暴發,同時也影響了全球的經濟。雖然我國政府對于這次危機進行了相關調控,房地產商也推出很多優惠手段,試圖刺激消費。但是縱觀我國房地產業的發展史,每一次房地產市場的升溫都和經濟的高速發展息息相關,意味著世界金融危機對我國房地產影響巨大。
      
      (3)投資和“炒房”被壓,企業優勝劣汰。市場調節機制隨著經濟的發展日益暴露其缺陷。房屋做為人們心目中最穩當的“不動產”,也成為人們心目中最大的投資對象。
      
      但是,隨著政府出臺多種政策對于炒房現象的打壓。一些媒體的輿論對炒房者的心理也產生了影響。再加上投資的多樣化,房地產投資難度和風險增加。許多炒房者和投資商紛紛退出了房地產投資的舞臺。大量熱錢從房地產業被抽出。在房地產業還處于“黃金時代”的初期,巨大的利潤吸引了資本的大量涌入,使之市場規模急速膨脹。尤其是到了 2014 年以來,市場上供需關系的矛盾也漸漸凸顯。在交易額減少,庫存卻積壓嚴重的條件下。多數效益差、規模小的房企逐漸失去了競爭力,房地產業優勝劣汰的格局將漸漸顯現。
      
      2.國內房地產經濟現狀
      
      眾所周知,房地產行業有著其特別之處,對資金需求很高也相對密集。對于整個項目的運營和管理、購置和諸備土地、工程的建設以及項目的營銷的投資,由于房地產的建設和出售周期過長,這些投入的資金在短時間內不會很快回流。很多房地產企業受到自身資金能力不足的限制,加上資產規模、信用等級等方面存在不少缺陷,在傳統的融資方式下,很難得到充分的資金支撐。房地產企業在面對市場上越來越激烈的競爭,就算是有很好的項目和經營手段,如果缺少了資金,便很難持續發展,甚至可能讓企業自身處于危險之中。
      
      1.1.2 國內房地產借殼上市情況
      
      近年來,金融市場的限制和單一的融資渠道使得房地產企業失去了原有的發展活力。
      
      于是眾多房地產企業決定從資本市場獲取資金的支持,但是國家宏觀調控影響了房地產行業的 IPO 道路。借殼上市有著成本低廉、上市便捷、續精簡等多種優點,漸漸成為了許多房地產企業較為青睞的融資方式之一。
      
      據調查,我國第一例房地產企業借殼上市發生于 1999 年,直到 2009 年借殼上市共14 例。在政府出臺了抑制房地產行業過度發展的政策之后,借殼上市數量明顯減少。截止到 2013 年 8 月份僅有 4 例,綠地集團借殼上市即為其中一例。
      
      1.2 研究目的及研究意義
      
      研究主要目的是通過研究綠地集團借殼盛高置地香港上市的案例,深入研習借殼上市的前因、后果、未來,希望為企業借殼上市提供相對合理的建議。
      
      借殼上市是一個雙向選擇的過程。研究借殼上市的意義在于如何進行該選擇。市場經濟的發展和競爭的日亦激烈,積累了一些總股本規模小、產能低、管理模式差和風險應對能力弱、企業組織結構不完善的上市公司,他們業績下滑,最終淪為殼資源。另外一方,諸多民營中小型企業的融資道路一籌莫展,他們中的部分確實擁有了極具前景的技術或服務,于是,他們的目光便落在了殼資源身上,開始尋求曲線上市的方式來進行融資。于是,分析借殼上市的動因,了解其帶來的利弊,細化借殼上市的前期準備及后續要求,總結最大化利用殼資源等事項,均有助于幫助企業做出是否走借殼道路的正確選擇,有助于規劃企業借殼上市步驟的前奏和延伸,有助于加強對企業資本運營趨勢的預測。
      
      1.3 主要研究內容及框架結構
      
      本文對綠地集團借殼盛高置地在香港上市的案例進行了分析。
      
      全文第一章調查了研究背景,即國內房地產行業現狀以及房地產借殼上市的情況,通過借殼上市這一融資方式進行分析,概括中外學者對重組并購的研究及房地產借殼上市的研究成果,淺析房地產借殼上市的研究目的和研究意義。
      
      全文第二章進入理論范疇,介紹了企業并購、反向并購的概念、企業并購發展史及借殼上市的概念、特征、方式、意義。
      
      全章第三章為案例情況,介紹了綠地集團和盛高置地的概況,在香港借殼上市的動因,借殼上市的前期情況、后期情況,如何剝離資產、如何認購以及綠地集團借殼上市后的良好規劃。
      
      第三章為基礎,第四章則為升華。文章第四章對綠地集團借殼上市進行了成敗分析。
      
      全文第五章為總結延伸部分,基于前三章的介紹和第四章的分析之上,對房地產借殼上市案例做出總結并得出啟示。
      
      1.4 國內外文獻綜述
      
      雖然國內外對于借殼上市做出了不同程度的各種研究,為房地產業的借殼上市提供了很多有用并且有效的信息。但是國外的學者們畢竟對于中國的房地產借殼上市并不十分了解,也不能設身處地的思考。在不同的社會環境和文化基調的基礎上,西方主流的并購理論所包含的借殼上市如果套用在中國上存在著比較大的局限性。這就需要我們結合中國自身的特點和環境,借鑒西方主流理論,發展中國特有的房地產借殼上市的理論并進行應用拓展。我們要以國內房地產借殼上市的研究和案例為主,國外的研究和案例為輔進行學習分析和研究創新。
      
      1.4.1 國內對于房地產借殼上市的研究
      
      趙昌文(1996)與各方面合作,對殼資源公司價值評價的理論、方法及非對稱信息條件下的博弈定價模型進行了研究。提出了殼資源、買殼上市和法律監管的概念。聶榮杰(2001)在《企業并購與金融支持研究》中對企業并購進行了詳細的分析和研究。田金信(2001)在。《房地產開發企業競爭戰略與競爭優勢》一書中對我國房地產金融融資渠道形成過程及原因進行了很好的分析。魏江(2002)在《基于核心能力的企業購并后整合管理》中指出了企業在并購后,由于組織系統、文化系統、人力資源系統、技術系統等整合和和管理提出一管理思路和對策建議。范從來、袁靜(2002)在《成長性、成熟性和衰退性產業上市公司并購效的實證分析》中對橫向并購、縱向并購和混合并購進行了實證分析。張育才,袁新勝,王金海(2004)在《房地產企業如何借“殼”上市》一文中對房地產企業在借殼過程中涉及的如何選殼、如何買殼及其買殼的風險進行了分析。并且認為,買殼上市是房地產融資的捷徑。黃文德(2007)在《民企習殼上市績效分析》一文中,對于民企在借殼上市的需求和風險進行了分析。翁智(2009)在《證券公司代殼上市模式與績效分析》中以海通證券成功借殼上市后,一批證券公司紛紛策劃上借殼上市為背景。總結了國內外借殼上市的理論和主要研傲視群雄成功,并且根據我國國情,對國內的券商借殼上市的背景和動因進行了詳細的分析。趙承業(2009)在《房地產企業如何選擇買殼上市》中細述了房地產企業在證券市場回暖,房地產業融資渠道單一、負債率過高的前提下。如何通過買殼上市來突破房地產的目前的瓶頸。尹筑嘉、楊曉光、黃建歡(2013)在《大股東主導的資產重組、公司效率與利益侵占》的文章中表達了大股東在資產重組的細節處起到決定性選擇權,有時候會出現通過注入劣質資產來滿足個人需求從而損害其他投資者權益的現象。丁輝(2013)在《國有企業整體上市問題研究》表明了國有企業上市的幾點利處,本文綠地集團屬于國有企業,該文章可以起到參考性作用,國企上市便于該企業資產證券化,擴大公司的業務單元,提高資產質量。
      
      1.4.2 國外對于房地產借殼上市的研究
      
      目前國外學者對重組、收購的理論研究各持看法、眾說紛紜,由于社會差異、文化差異的影響,對于國外學者的研究結果我們僅作參考。在對房地產企業借殼上市的研究中,由于國外和我國的相關政策和制度,企業內部結構和外部環境皆存在著一些差異,使得對國外借殼上市的研究對國內行業的意義不大。
      
      以下介紹幾組國外學者的研究結果:Jerrel、Brickley、Netter(1988)選擇 600 多家案例作為其研究樣本得出的結論標明:不論在任何時間,使公司獲得非正常的高收益是企業并購重組的特點。Arellano-Ostoa 和 Brusco(1990-2000)把案例研究基礎選定為美國借殼上市的公司,發現直接上市的成本要比借殼上市的成本高很多,認為企業主要是看重了低成本來融資的機會選擇借殼上市的。Schwert(2000)研究了一項樣本量接近2000 個、時間跨度接近 40 年的案例,發現企業非正常收益率平均高達 35%是并購帶來的。Ritter and Welch(2002)認為私人企業應該選擇 IPO 來完成股票上市,但是這一目標要想實現,其必須企業付出很多的資金和時間。GleasonKC,Jain R,Rosenthal L(2005)總結的結論標明:通過借殼上市而發行的股票日益成為股民更加傾向的選擇,而且政策制約機制更加靈活是借殼上市在發行股票方面的優勢,因此會帶來更大的收益,成功率會更高。Thomas L.James(2007)認為由原來 IPO 向借殼上市傾斜是當今資金密集型企業上市方式比重變化的趨勢,同時社會上逐漸接受了不同類型和不同行業的企業對借殼上市這一模式,相比于 IPO 而言人們更傾向于選擇借殼上市,與此同時借殼上市的方式也越來越多的成為公眾型企業的選擇。
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